2020-05-12 第201回国会 衆議院 財務金融委員会 第15号
○黒田参考人 御指摘のとおり、銀行が不動産を担保に融資を行うということがかなり行われてきたわけでありまして、その際にはもちろん担保価値に一定の掛け目を掛けて貸出しを行っておりまして、足元の不動産価格全体として大幅な下落が見られているというわけではないと思っております。
○黒田参考人 御指摘のとおり、銀行が不動産を担保に融資を行うということがかなり行われてきたわけでありまして、その際にはもちろん担保価値に一定の掛け目を掛けて貸出しを行っておりまして、足元の不動産価格全体として大幅な下落が見られているというわけではないと思っております。
不動産の担保価値が低下すると融資枠もその分減ってしまう、融資枠が減ると金融機関も信用創造の機能というのがやはり低下をしてしまわざるを得ない、そうするとマネーサプライも抑制されて、そうすると物価の下落の要因になる、デフレの原因になるというふうに考えるわけでございます。
もちろん、知的財産権を担保に融資をするとかということは、理屈ではいろいろ言われておりますが、現実にはその担保価値を計算するというのは難しいので、そこまではなかなかできないとは思います。
大体、融資のプロが、市場価格とかけ離れた売買で何も言わずに過大な担保価値を設定するというのは全く解せない、摩訶不思議な話ということになっています。 さらに、これもひどい話なんですけれども、被害者の皆さんの話を聞いたら、お金を借りる際、利率七・五％という極めて高いフリーローン、一千万円、この融資を抱き合わせで契約させられているという話です。
すなわち、貸した金融機関からいえば、株という動産も土地という不動産も担保価値が下がっていますから、その分だけ増し担保、追い担保と言われた、それに対応できなかったところは軒並みぐあいが悪くなった。全く無借金だったトヨタは、その間世界一になりましたので。借金の多かった日産は、御存じのとおりです。
事業計画あるいは財務計画をきちんと作成し、自らの経営状態を的確に把握していく、このことは、事業の担保価値が適正評価されることで個人保証が抑制されるという効果も期待できるわけであります。あるいは、事業承継を円滑にするためにも重要な取組となってくるわけであります。
また、空き家、空き店舗等や古民家などの再生を行う際に、空き家、空き店舗等でございますので、不動産の担保価値という意味では低いということで、現状では、金融機関などからの資金調達には限界があるということで、プロジェクトの企画、内容に基づいて投資家から資金を調達できる不動産特定共同事業、これは、資金調達の多様化の点から、こういう事業に期待したいという声もございました。
○谷脇政府参考人 空き家、空き店舗あるいは古民家などの再生を行う際に、一般的に不動産の担保価値が低いということがございますので、現状では、金融機関などからの資金調達には限界がございます。また、複数の事業に広げていこうという際にも、金融機関からの資金調達というのは限界がある、こういうような実態がございます。
そこに融資している地域金融機関が、サブリース業者のこの実態を知っていながら、オーナーの土地の担保価値や、家賃十年保証、三十年一括借り上げ、こういう契約を前提に個別の収支計画を評価して貸し付けを行っているとすれば、保証期間中の家賃値下げ要求がなされるケースでいえば、サブリース業者と共犯関係に入ることになりかねません。貸し手としての重大な責任があると言わなければなりません。
豊洲のことでそれがよく分かったわけですけれども、もっと実効性のある調査をして確実にきれいにする、そうすればそれが事業者さんにとってもプラスなわけですよね、売買ができるとか、それから担保価値が付くとか。ですから、実効性のあるものの調査であれば、それは大変結構なことではないかなというふうに思います。そうすれば事業者さんたちも、やろうかなというふうに思うんだろうと思います。
○太田（和）委員 中小企業にとっては、操業を継続する上で、過剰な規制は土地の有効利用に大きな支障が生じる可能性もありますし、調査費用がかさむだけではなく、きちんとした汚染拡散措置を講じていたとしても、汚染が存在する区域と認知されることで土地の担保価値も下落するなど、風評被害に遭うようなリスクも負います。
まず、空き家、空き店舗等、あるいは古民家等といったものの再生を行います際に、通常その不動産の担保価値が低いということで、現状では金融機関などからの資金調達というものに限界がある、こういう実情があるというふうに思っております。
そうすれば、結局、仮に第三者保証をできなくても、お世話になっている方だから、私の家は住宅ローンが終わったから、そんなに担保価値はないけれども、では抵当権をつけていいですよとか、そういう新たな方策というか対応の仕方をやはり金融機関さんも考えていくということもあるんだろうと思っています。
また、その下の日銀による国債を担保とした貸付け等による民間金融機関の資金繰り確保というスキームに関しては、デメリットとして、長期金利の上昇局面では日銀保有の国債自体の担保価値が下落をして、日銀のＢＳを毀損しかねないというデメリットがあります。
例えば、中古住宅を買いたいが、ローンを組むときに、物件の築年数によっては物件の担保価値が低く、融資期間が短くなってしまうこと、また、空き家を所有しているが、リフォームして売りに出そうとしたところ、売却値、売却の価格がリフォーム費用ほど上がらない、そのため、さらに更地にすると固定資産税が上がってしまうということから、そのまま空き家として放置するケースが多いということであります。
一般的に言われていることなのですが、金融機関での住宅の担保価値というのは二十年から二十五年でゼロになります。不動産売買でも、同じように二十年ほどで建物の価値はほとんどゼロになってしまいまして、税法上の数字でしかない木造二十二年という数字が市場にも大きな影響力を及ぼしてしまっているのが現状であります。 では、国交省にお尋ねします。
そのときの担保価値は二十億から三十億程度と言われていた。 まず、当時あった北海道拓殖銀行が十億円を三回に分けて融資をした、三十億円。それから、その次に住銀リースが十五億円融資をした。四十五億円融資をした。ここからですね。朝銀大阪が三十億円、朝銀東京が十七・三億円、朝銀神奈川が十億円ということで、朝銀関係だけで五十七億三千万円を追加融資して、担保価値は二十億から三十億しかありませんから。
もし日本も、一旦政府が決めた担保価値を政府が変えるというようなことになると、これは大変なことになってしまいますので、我が国ではそういったことはあってはならないというふうに私は思っていますが、今、そんなようなことをお考えになっているような嫌いがあるかないか、そこのところだけ最後にお聞きしたいと思います。
農地は農地にしか使っちゃいけないけれども譲渡ができる、株式会社で譲渡が自由だ、こうなっているから、金融機関から見ると担保価値があるわけです。 日本ではそれがないからだめなわけです。だめだから、スルーしているから、こういうデリバティブという難しい応用問題にいきなり取っかからなきゃいけない。本当は、基本中の基本、農業金融の本丸、農業融資に行かなきゃいけないはずなんですね。
したがって、企業は、担保の価値が下がっておりますんで、担保価値が下がったところには、会社で言えば債務超過ということになりますんで、金は、基本的に銀行に金を返す。銀行というのは基本的に金を貸しているのが職業ですから、金を借りる人がいなくなったらとてもじゃないけど銀行は成り立たない。したがって、金を借りてくれる、唯一安心して金を借りてくれたのが国。
今言われた御指摘はまことにそのとおりなのであって、そういった意味では、持っております住宅であれ家屋であれ、そういった資産が、上がっていくことによって担保価値もふえるでしょうし、また、資金の返済も、仮に売却した場合であっても、それは売って利益が出て返せるということになろうと思いますが、下がった場合はそれが全然できなくなるということも考えて、極めて悲惨なことになっていたんだと思いますが、そういったのを解消
通常の質屋であれば担保価値のあるものを質に取るところ、偽装質屋は担保価値のないものを質に取った上で金銭を貸し付け、質物による弁済を認めずに高額な金利を請求するものでございまして、検挙例に見られる手口といたしましては、公的給付口座の自動引き落とし設定を行っているものもございます。